司法拍卖分三个阶段，很多人搞不清楚：
一拍：第一次拍卖，起拍价一般是评估价的7折，也就是70%，如果有人出价，价高者得，拍卖就结束了。如果没人出价，就流拍了，进入二拍。
二拍：第二次拍卖，起拍价是一拍起拍价再打8折，也就是评估价的5.6折，这个价格已经很便宜了，大部分房子二拍都能拍出去。如果二拍还没人买，就流拍进入变卖。
变卖：变卖阶段价格就是二拍的起拍价，不能再降价了，卖60天，任何人都可以买，先买先得。如果变卖还卖不出去，就会问申请执行人要不要以物抵债，要的话房子就抵给你，不要的话就解封，退给被执行人。
⚖️ 所以司法拍卖的房子一次比一次便宜，二拍的时候最划算，很多人专门捡漏二拍的房子。但是如果房子位置好，很可能一拍就抢完了。
拍卖款到账之后，法院会算清楚钱，先扣执行费评估费，再还抵押，剩下的给申请执行人。